Penjualan rumah meningkat, tetapi pasar belum pulih.
Pasar properti Amerika Serikat menunjukkan sedikit perbaikan pada September 2026. Penjualan rumah yang sebelumnya ditempati meningkat dibandingkan bulan sebelumnya, tetapi kenaikan tersebut belum cukup untuk menandakan pemulihan yang kuat. Tingginya suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR), harga properti yang terus meningkat, dan keterbatasan daya beli masih menjadi hambatan bagi calon pembeli.
Menurut laporan National Association of Realtors (NAR) yang diberitakan Associated Press (AP) pada 14 Oktober, penjualan rumah bekas di Amerika Serikat meningkat 1,5% pada September dibandingkan Agustus. Angka tersebut setara dengan tingkat penjualan tahunan yang telah disesuaikan secara musiman sebesar 3,99 juta unit.
Meskipun mengalami kenaikan bulanan, penjualan masih turun 2,2% dibandingkan September tahun sebelumnya. AP juga mencatat bahwa angka terbaru tersebut sedikit melampaui perkiraan ekonom yang disurvei FactSet, yakni sekitar 3,98 juta unit.
The Wall Street Journal (WSJ) melaporkan perkembangan serupa. Kenaikan September menjadi peningkatan bulanan pertama sejak Mei, tetapi aktivitas transaksi secara keseluruhan masih lemah. Dengan demikian, kenaikan penjualan belum menghilangkan persoalan mendasar yang membebani pasar perumahan Amerika Serikat.
Penjualan masih jauh dari kondisi normal
Data NAR memperlihatkan bahwa penjualan rumah bekas di Amerika Serikat telah bertahan di sekitar tingkat tahunan empat juta unit sejak 2023. Jumlah tersebut masih jauh di bawah tingkat historis yang mendekati 5,2 juta unit per tahun.
September juga menjadi bulan kedua berturut-turut ketika tingkat penjualan tahunan berada di bawah empat juta unit. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pasar belum kembali ke tingkat aktivitas yang sebelumnya dianggap lebih normal.
Salah satu penyebabnya adalah meningkatnya biaya pembiayaan rumah. Ketika bunga KPR naik, calon pembeli harus menyediakan pembayaran bulanan yang lebih besar untuk memperoleh properti dengan harga yang sama. Akibatnya, sebagian rumah tangga menunda pembelian atau mencari properti yang lebih murah.
Kenaikan harga rumah turut memperberat situasi. Berdasarkan data NAR yang dikutip AP, harga jual median rumah bekas secara nasional mencapai US$ 417.500 pada September. Angka itu meningkat 1,3% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya dan menjadi rekor tertinggi untuk bulan September sejak pencatatan data tersebut dimulai pada 1999.
Harga rumah secara nasional juga telah meningkat dalam perbandingan tahunan selama 39 bulan berturut-turut. Artinya, meskipun transaksi belum pulih, harga properti masih menunjukkan kecenderungan naik. Kombinasi harga tinggi dan biaya pinjaman yang meningkat membuat semakin banyak calon pembeli menghadapi keterbatasan keterjangkauan.
Bunga KPR kembali menekan kemampuan membeli rumah
Kenaikan suku bunga KPR menjadi faktor penting dalam perkembangan pasar properti Amerika Serikat. AP melaporkan bahwa suku bunga rata-rata KPR tetap 30 tahun mencapai 7,4% pada pekan sebelumnya, tertinggi dalam hampir tiga tahun.
Angka tersebut jauh lebih tinggi dibandingkan tingkat bunga yang berlaku ketika banyak transaksi September mulai diproses. Menurut data Freddie Mac yang dikutip AP, rata-rata bunga KPR 30 tahun berada pada kisaran 6,43% hingga 6,69% pada Juli dan Agustus.
Perbedaan waktu ini penting untuk memahami kenaikan penjualan September. Sebagian rumah yang tercatat terjual pada bulan tersebut kemungkinan telah memasuki tahap kesepakatan sebelum bunga kembali meningkat tajam. Dengan demikian, data transaksi September belum sepenuhnya mencerminkan dampak kenaikan bunga terbaru.
AP juga melaporkan bahwa kenaikan harga minyak dan kekhawatiran inflasi mendorong imbal hasil obligasi jangka panjang meningkat. Imbal hasil tersebut menjadi salah satu acuan dalam penentuan bunga pinjaman rumah. Ketidakpastian geopolitik dan kondisi fiskal pemerintah Amerika Serikat turut memperumit prospek penurunan biaya pembiayaan.
Lawrence Yun, kepala ekonom NAR, menilai pembeli perlu mempersiapkan diri menghadapi lingkungan bunga KPR sekitar 7% atau sedikit lebih tinggi sebagai kondisi yang mungkin bertahan. Pandangan tersebut mencerminkan tantangan yang dihadapi rumah tangga yang ingin membeli rumah dengan pembiayaan bank.
Persediaan rumah bertambah, peluang negosiasi meningkat
Di tengah tekanan biaya pinjaman, calon pembeli memperoleh sedikit keuntungan dari bertambahnya jumlah rumah yang tersedia di pasar. Pada akhir September, terdapat sekitar 1,6 juta rumah yang belum terjual, jumlah tertinggi sejak November 2019 menurut NAR.
Persediaan tersebut meningkat 1,9% dibandingkan Agustus dan 4,6% dibandingkan September tahun sebelumnya. Pada tingkat penjualan saat ini, persediaan rumah setara dengan pasokan selama 4,8 bulan.
Dalam industri properti Amerika Serikat, pasokan selama empat hingga enam bulan umumnya dianggap mencerminkan pasar yang relatif seimbang antara pembeli dan penjual. Kondisi ini dapat memberikan ruang negosiasi yang lebih besar kepada calon pembeli, terutama untuk rumah yang telah lama dipasarkan tanpa mendapatkan penawaran.
Data Realtor.com yang dikutip AP juga menunjukkan bahwa harga median rumah yang ditawarkan pada September turun 1,2% dibandingkan tahun sebelumnya menjadi US$ 419.250. Sekitar 21% properti yang dipasarkan mengalami penurunan harga dari harga awal yang ditetapkan penjual.
Angka harga penawaran tersebut berbeda dari harga jual median US$ 417.500 yang dilaporkan NAR. Keduanya mengukur hal berbeda: satu mencerminkan harga yang diminta penjual, sedangkan yang lain menggambarkan harga transaksi rumah yang berhasil terjual.
Bagi pembeli yang memiliki kemampuan finansial memadai, bertambahnya pilihan properti dapat membuka kesempatan untuk menawar harga atau meminta persyaratan transaksi yang lebih menguntungkan. Namun, keuntungan itu tetap perlu dipertimbangkan bersama besarnya cicilan dan biaya kepemilikan rumah.
Prospek pasar masih dibayangi ketidakpastian
Perkembangan September memperlihatkan bahwa pasar properti Amerika Serikat belum sepenuhnya keluar dari tekanan yang berlangsung sejak kenaikan suku bunga dimulai pada 2022. Penjualan memang meningkat secara bulanan, tetapi masih rendah dibandingkan standar historis, sementara harga rumah terus bertambah.
Kenaikan persediaan memberi pembeli lebih banyak pilihan, tetapi tidak otomatis membuat rumah menjadi terjangkau. Selama bunga KPR tetap tinggi dan harga properti belum mengalami penyesuaian yang berarti, banyak rumah tangga masih akan kesulitan memasuki pasar.
Data September juga mengingatkan bahwa angka penjualan bulanan dapat dipengaruhi waktu penandatanganan kontrak dan perubahan suku bunga. Karena itu, kenaikan 1,5% belum cukup untuk memastikan bahwa tren pemulihan akan berlanjut.
Perkembangan berikutnya akan bergantung pada arah suku bunga, inflasi, harga rumah, dan kemampuan rumah tangga memenuhi persyaratan pembiayaan. Untuk saat ini, pasar memberikan peluang negosiasi yang lebih besar kepada sebagian pembeli, tetapi tantangan keterjangkauan tetap menjadi persoalan utama sektor perumahan Amerika Serikat.
Sumber: Associated Press (AP News), The Wall Street Journal (WSJ).
Lagu Kristen Pilihan:
Mungkin Anda Suka
