Pasar perumahan Amerika Serikat sedang bergeser dari kondisi yang menguntungkan penjual menuju pasar yang memberi lebih banyak ruang tawar kepada pembeli. Rumah yang dahulu berpeluang terjual cepat, bahkan di atas harga penawaran, kini lebih lama berada di pasar. Banyak pemilik mulai memangkas harga, membayar sebagian biaya transaksi, atau menawarkan bantuan untuk menurunkan beban cicilan calon pembeli.
Associated Press melaporkan bahwa kenaikan suku bunga hipotek, harga rumah yang telah naik selama beberapa tahun, inflasi, dan ketidakpastian ekonomi menahan permintaan. Dampaknya bukan hanya pada angka penjualan: sebagian pemilik tertunda pindah pekerjaan, membeli rumah lebih besar, atau menyelesaikan rencana keluarga karena harus menjual rumah lama terlebih dahulu.
Harga mulai turun, tetapi keterjangkauan belum pulih
Menurut data Realtor.com yang dikutip AP, harga median rumah yang dipasarkan pada September turun 1,2% dibanding setahun sebelumnya menjadi US$ 419.250. Penurunan itu menjadi yang ke-11 secara beruntun dalam perbandingan tahunan. Sekitar 21% listing pada September mengalami pemangkasan harga awal, proporsi tertinggi dalam empat tahun.
Sementara itu, laporan mingguan Redfin yang diterbitkan 15 Oktober—berdasarkan empat minggu hingga 11 Oktober—menunjukkan median harga penawaran nasional turun 0,3% secara tahunan. Ini merupakan penurunan pertama sejak Maret. Redfin juga mencatat 22% listing aktif telah menurunkan harga, naik dari 20,9% setahun sebelumnya dan menjadi rekor dalam seri datanya. Angka Realtor.com dan Redfin berasal dari pengukuran serta periode berbeda, sehingga tidak dapat dianggap sebagai satu indikator yang identik; keduanya, bagaimanapun, memperlihatkan tekanan pada harga penawaran. Hambatan terbesar tetap biaya pembiayaan. Rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun sempat mencapai 7,4% pada Oktober, tertinggi hampir tiga tahun, menurut laporan AP. Suku bunga tinggi membuat pembayaran bulanan lebih berat dan menyulitkan pembeli memenuhi syarat pinjaman. Karena itu, penurunan harga rumah belum otomatis berarti rumah menjadi terjangkau.
Redfin memperkirakan pembayaran hipotek bulanan tipikal mencapai US$ 2.777 pada periode empat minggu yang berakhir 11 Oktober, dengan asumsi suku bunga 7,4%. Nilai tersebut hampir 8,8% lebih tinggi dibanding setahun sebelumnya. Dalam periode yang sama, penjualan rumah yang masih dalam proses (pending sales) turun 12,7% secara tahunan, meskipun naik tipis 1,5% dibanding minggu sebelumnya.
Penjual lebih banyak, calon pembeli lebih sedikit
Analisis Redfin untuk September memperkirakan terdapat sekitar 1,51 juta penjual rumah aktif di Amerika Serikat, dibanding sekitar 929 ribu calon pembeli. Artinya, penjual lebih banyak 62,6%—atau sekitar 63%—daripada pembeli. Jumlah pembeli tersebut merupakan yang terendah sejak data Redfin dimulai pada 2013, sedangkan jumlah penjual mencapai tingkat tertinggi sejak 2020. Ketimpangan ini memberi pembeli yang mampu membeli lebih banyak pilihan dan daya tawar. Redfin menyebut 41 dari 50 wilayah metropolitan terbesar berada dalam kondisi pasar pembeli, jumlah tertinggi dalam catatan perusahaan. Miami, Nashville, dan Houston termasuk wilayah dengan surplus penjual terbesar. Namun, kondisi itu bukan tanda pasar yang sehat secara menyeluruh: banyak calon pembeli mundur karena biaya rumah dan ketidakpastian ekonomi, bukan karena mereka memiliki daya beli yang kuat.
Kisah pemilik rumah memperlihatkan dampak nyata
AP menyoroti Liz Suder, warga Murphy, Texas, yang ingin menjual rumah empat kamar tidur setelah anak-anaknya pindah. Ia pertama kali memasang harga US$ 750.000 pada April 2025. Setelah beberapa kali menurunkan harga dan sempat menarik listing, rumah itu kembali dipasarkan pada Februari dengan harga US$ 725.000. Pembeli akhirnya menyepakati US$ 650.000, dan Suder turut memberikan US$ 9.000 untuk perbaikan. Di Blaine, Washington, Rick Ganga harus menjual rumah dalam proses perceraian. Rumahnya ditawarkan US$ 825.000 pada 1 Juni dan kemudian diturunkan menjadi sedikit di bawah US$ 800.000, tetapi belum menghasilkan penawaran. Karena baru memiliki rumah itu sejak 2022, ia mengatakan ruang untuk memangkas harga lebih jauh terbatas. Penjualan yang tertunda juga menahan rencana pindah ke negara bagian lain. Kasus lain datang dari Ethan Butner di Troutdale, Oregon. Rumahnya dipasarkan US$ 480.000 selama lebih dari dua bulan. Ia memangkas US$ 30.000, tetapi satu penawaran yang masuk kemudian batal. Butner juga melakukan sejumlah perbaikan, termasuk mengganti pemanas air, mesin pencuci piring, dan lantai, agar rumah lebih menarik.
Artikel Terkait
Insentif menjadi bagian dari negosiasi
Dalam situasi ini, penjual tidak hanya mengubah harga. Sebagian menawarkan kontribusi untuk biaya penutupan transaksi, perbaikan, atau pembelian poin agar suku bunga hipotek pembeli lebih rendah. Langkah tersebut dapat membantu transaksi, tetapi tidak menghapus kendala utama berupa cicilan tinggi dan daya beli yang melemah. Gambaran keseluruhan menunjukkan pasar yang semakin berpihak pada pembeli dari sisi pilihan dan negosiasi, tetapi belum tentu dari sisi kemampuan membeli. Selama biaya pinjaman dan harga rumah tetap tinggi, pemangkasan harga serta insentif penjual kemungkinan hanya menjadi penyesuaian untuk menggerakkan transaksi yang tertahan, bukan solusi menyeluruh atas krisis keterjangkauan perumahan.
Sumber: Associated Press (AP News), Redfin.
Lagu Kristen Pilihan:
Mungkin Anda Suka
